Виктория Новгородская – ведущий юрисконсульт бюро агрокомплекса юридического управления ОАО "ММК им. Ильича", г.Мариуполь
Аграрная
реформа на Украине была начата в 1990-х годах принятием ряда
нормативных актов: постановления Верховного Совета УССР «О земельной
реформе», Указа Президента Украины «О неотложных мерах по ускорению
земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства» № 666/94
от 10 января 1994 года и Указа Президента Украины «О порядке паевания
земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным
предприятиям и организациям» № 720/95 от 8 августа 1995 года».
На
первом этапе реформы коллективные хозяйства (колхозы)
реорганизовывались в коллективные сельскохозяйственные предприятия
(КСП) и получили Государственные акты на право коллективной
собственности на землю, то есть произошло разгосударствление земли. На
втором этапе КСП распаевали свою землю, а их члены получили сертификаты
на право собственности на земельную долю (пай).
С 1999
года с принятием Указа Президента Украины «О неотложных мерах по
ускорению реформирования аграрного сектора экономики» от 3 декабря 1999
года начат следующий, третий этап земельной реформы. КСП становятся
частными предприятиями (фермерскими хозяйствами, обществами с
ограниченной ответственностью, частными агропредприятиями), при этом
члены КСП выходят из их состава с выделением им земельных и
имущественных паев в натуре.
Порядок выделения земельных
участков в натуре предусмотрен Законом Украины «О порядке выделения в
натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей
(паев)» от 5 июня 2003 года (Закон).
Согласно данному
Закону, право на выделение в натуре (на местности) земельных участков
имеют собственники земельных долей (паев). Они имеют право обратиться в
соответствующий сельский, поселковый, городской совет или районную
государственную администрацию с заявлением о выделении им земельной
доли (пая) в натуре на местности. Основанием для выделения земельных
участков в натуре (на местности) является решение соответствующего
сельского, поселкового, городского совета или районной государственной
администрации, которое принимается по результатам рассмотрения
заявлений граждан, пожелавших выделить земельный участок в натуре.
В
случае подачи заявлений о выделении земельных участков долей (паев) в
натуре (на местности) большинством собственников земельных долей (паев)
в пределах одного сельскохозяйственного предприятия соответствующий
совет или районная государственная администрация принимает решение о
разработке проекта землеустройства относительно организации территории
земельных долей (паев).
Кроме того, сельские, поселковые, городские советы и районные госадминистрации выполняют следующие действия:
— уточняют списки лиц, имеющих право на земельную долю (пай);
—
уточняют место расположения, границы и площади сельскохозяйственных
угодий, подлежащих распределению между собственниками земельных долей
(паев);
— заключают с землеустроительными организациями
договоры на выполнение работ относительно выделения земельных долей
(паев) в натуре (на местности) и изготовление технической документации,
необходимой для составления документов, подтверждающих право
собственности на земельный участок;
— предоставляют землеустроительным организациям уточненные списки лиц, имеющих право на земельную долю (пай);
— рассматривают и согласовывают проекты землеустройства относительно организации территории земельных долей (паев);
—
организуют проведение распределения земельных участков между лицами,
имеющими право на выделение им земельных долей (паев) в натуре (на
местности);
— принимают решение о выдаче документов, подтверждающих право собственности на земельный участок (Государственный акт).
Распределение земельных участков
Работы
по распределению земельных участков между собственниками земельных
долей (паев) осуществляются в соответствии с вышеуказанным Законом, а
также Порядком организации работ и методики распределения земельных
участков между собственниками земельных долей (паев), утвержденным
постановлением Кабинета Министров Украины (КМУ) № 122 от 4 февраля 2004
года.
Согласно Порядку, организация работ по
распределению земельных участков осуществляется соответствующим
сельским, поселковым, городским советом или райгосадминистрацией по
месту расположения земельных участков в соответствии с проектом
землеустройства относительно организации территории земельных долей
(паев), который разрабатывается государственной или иной
землеустроительной организацией, имеющей лицензию на проведение
землеустроительных работ.
Нередко имеет место ситуация,
когда после разработки проекта выявляется факт невключения одного или
нескольких граждан, имеющих право на земельную долю (пай), в список
собственников земельных долей (паев), на основании которого был
составлен проект. В таком случае соответствующий совет или
райгосадминистрация имеет право принять решение либо о корректировке
проекта землеустройства, либо о предоставлении указанным гражданам
земельных участков из земель запаса или резервного фонда. В противном
случае данный вопрос разрешается в судебном порядке.
Распределение
земельных участков между собственниками земельных долей (паев)
осуществляется на собрании, о чем сельский, поселковый или городской
совет или райгосадминистрация не позднее чем за 14 дней до его
проведения оповещает граждан путем размещения объявлений в
общедоступных местах населенных пунктов, где проживают собственники
земельных долей.
В объявлении указываются:
— дата, место и время проведения собрания;
—
место работы, фамилия, номер служебного телефона должностного лица, у
которого можно получить информацию о распределении земельных участков;
—
место и срок ознакомления с проектом, списком и другими материалами,
связанными с организацией распределения земельных участков;
— возможные процедуры проведения распределения земельных участков.
Собрание проводится при наличии не менее 2/3 собственников земельных участков.
Распределение
земельных участков между их собственниками осуществляется по спискам
(путем составления в алфавитном или другом порядке, определенном
решением собрания) или путем жеребьевки — в случае отсутствия согласия
относительно распределения по спискам. Результаты распределения
оформляются протоколом, который подписывается собственниками земельных
долей (паев) или их представителями, принимавшими участие в
распределении, председателем и секретарем собрания. К протоколу
прилагается список регистрации собственников земельных долей (паев),
участвовавших в собрании, с указанием номеров выбранных ими земельных
участков в соответствии с проектом, удостоверенный их подписями, а
также схема размещения земельных участков в соответствии с проектом с
указанием номеров земельных участков и их собственников по списку.
Сельский,
поселковый, городской совет или райгосадминистрация на протяжении пяти
дней после ознакомления общественности с результатами распределения
принимает меры для окончательного его согласования в соответствии с
поданными заявлениями и утверждает протокол собрания с учетом внесенных
изменений, а также поручает территориальному органу Госкомзема
совместно с землеустроительной организацией обеспечить организацию
работ по установлению границ земельных участков в натуре (на местности)
и изготовлению Государственных актов на право собственности на
земельные участки.
различны по своему размеру. Это
обусловлено, прежде всего, качественными характеристиками земли. Однако
стоимость всех выделенных земельных участков остается одинаковой.
Правоустанавливающие документы на земельный участок
Согласно
части 1 статьи 125 Земельного кодекса Украины (ЗК), право собственности
на земельный участок возникает после получения его собственником
документа, удостоверяющего право собственности на землю. Документом,
подтверждающим право собственности на земельный участок, является
Государственный акт на право собственности на земельный участок.
В
соответствии с Законом Украины «О защите конституционных прав граждан
на землю» от 20 января 2005 года стоимость работ по землеустройству,
изготовлению документов, подтверждающих право собственности на
земельный участок при выделении в натуре (на местности) земельных
участков, не может быть больше пяти не облагаемых налогом минимумов
доходов граждан (то есть превышать 85 грн). Однако зачастую стоимость
таких работ значительно превышает указанные в Законе пределы и
составляет 150 грн и выше.
Аренда земельного участка
Отношения,
связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины,
Гражданским кодексом Украины, Законом Украины «Об аренде земли» в
редакции от 2 октября 2003 года.
Согласно статье 1 Закона
Украины «Об аренде земли», аренда земли — это основанное на договоре
срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимое
арендатору для проведения предпринимательской и других видов
деятельности.
Аренда земельного участка, согласно статье 93 ЗК, может быть: краткосрочной — не более 5 лет и долгосрочной — не более 50 лет.
Львиную
долю договоров аренды земли составляют договоры, в которых
арендодателями выступают физические лица — собственники земельных
участков. Такие договоры заключаются в письменной форме, а по желанию
одной из сторон договор может быть удостоверен нотариально. Законом не
установлено, какая сторона несет расходы, связанные с нотариальным
удостоверением договора, поэтому данный вопрос разрешается по
договоренности сторон.
Кроме того, договор аренды земли в обязательном порядке должен содержать следующие данные:
— объект аренды;
— срок действия договора;
—
арендная плата с указанием размера, индексации, форм платежа, сроков,
порядка ее внесения и пересмотра, а также ответственности за ее
неуплату;
— условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду;
— условия сохранения состояния объекта аренды;
— условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
— условия возврата земельного участка арендодателю;
— существующие ограничения относительно использования земельного участка;
— определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
— ответственность сторон.
Отсутствие
в договоре аренды земли одного из существенных условий может послужить
основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а
также для признания договора недействительным (статья 15 Закона Украины
«Об аренде земли»).
Постановлением КМУ № 2073 от 25
декабря 1998 года был утвержден типовой договор аренды земли. Однако
действующим законодательством не предусмотрено, что типовая форма
договора является обязательной при заключении договора аренды земли.
Таким образом, считаю, что если договор аренды земли будет содержать
все существенные условия, предусмотренные статьей 15 Закона Украины «Об
аренде земли», то орган, осуществляющий регистрацию договора, не имеет
права отказать в его регистрации лишь на тех основаниях, что форма
договора не соответствует типовой. Да и в судебном порядке признать
такой договор недействительным будет непросто.
В отличие от договора аренды земельной доли (пая) договор аренды земли должен содержать:
— план или схему земельного участка в натуре (на местности);
—
кадастровый план или схему земельного участка с отображением
ограничений в их пользовании и установленных земельных сервитутов — при
наличии таковых;
— акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
— проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных Законом Украины «Об аренде земли».
Договор аренды земельного участка вступает в силу со дня его государственной регистрации.
Арендная плата за землю
Арендная плата за землю — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.
Согласно
части 2 статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли», а также статье19
Закона Украины «О плате за землю» от 3 июля 1992 года, размер, форма и
сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению
сторон в договоре аренды.
Указом Президента Украины
предусмотрено, что одной из приоритетных задач пореформенного развития
аграрного сектора экономики признано обеспечение повышения уровня
социальной защиты сельского населения, в частности, путем введения
платы за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения,
земельных долей (паев) в размере не менее 1,5 %. Поэтому, по моему
мнению, данная норма носит рекомендательный, а не обязательный
характер. Таким образом, при разрешении вопроса о размере арендной
платы следует руководствоваться частью 2 статьи 21 Закона Украины «Об
аренде земли» и статьей 19 Закона Украины «О плате за землю», которые
являются специальными и имеют приоритет перед другими законами в сфере
указанных правоотношений, а они не определяют минимальный размер
арендной платы за землю.
Земельный налог
В
соответствии со статьей 206 ЗК и статьей 2 Закона Украины «О плате за
землю» использование земли на Украине является платным. Плата за землю
осуществляется в виде земельного налога или арендной платы и
определяется в зависимости от денежной оценки земли.
Плательщиком
земельного налога является собственник земельного участка. Арендатор же
выплачивает арендную плату в соответствии с договором аренды земельного
участка.
Объектом обложения земельным налогом является земельный участок, находящийся в собственности.
В
соответствии со статьями 14 и 16 Закона Украины «О плате за землю» учет
граждан — плательщиков налога на землю, объектов налогообложения,
находящихся в их собственности, и начисление земельного налога
производится ежегодно по состоянию на 1 мая государственными налоговыми
инспекциями с выдачей плательщикам до 15 июля платежных уведомлений об
уплате налога. Земельный налог уплачивается равными частями
собственниками земли до 15 августа и 15 ноября (статья 17 Закона
Украины «О плате за землю»).
В заключение рассмотрения
данного вопроса хотелось бы отметить, что выделение земельных долей в
натуре является правом, а не обязанностью собственников сертификатов.
И, как предусмотрено пунктом 17 Переходных положений ЗК, сертификаты на
право на земельную долю (пай) являются действительными до выделения
собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных
участков и выдачи им государственных актов на право собственности на
землю.
Тем не менее последний пункт Переходных положений
уже не указывает на то, что земельный сертификат удостоверяет право
собственности на землю, а подчеркивает лишь то, что он предоставляет
право требовать отвода земельной доли в натуре, то есть дает
возможность гражданам реализовать свое право на получение конкретно
определенного земельного участка. Таким образом, выделение земельной
доли (пая) в натуре и получение государственного акта на право частной
собственности на землю является закономерной процедурой, которую рано
или поздно пройдут все собственники земельных сертификатов.
