Покупка земельного участка таит в себе больше скрытых нюансов, чем покупка квартиры. Юридические ошибки могут привести к признанию сделки недействительной, что будет весьма неприятно для добросовестного покупателя.
Поэтому следует более тщательно подходить к оценке документов на земельный участок и проверке их подлинности. В некоторых случаях на продажу участка необходимо получить письменное согласие второго супруга. Кроме того, не помешает проверить дееспособность продавца, наличие прав третьих лиц на участок. Словом, без основательных знаний провести операцию с землей не так-то просто. Надеемся, что предлагаемый юридический минимум поможет сориентироваться в земельном вопросе.
Проверяем документы
Вариантов «земельного» обмана существует в настоящее время множество. Например, человеку показывают участок, который ему нравится, и он впоследствии его покупает. А при согласовании строительства дома выясняется, что реально приобретенная им земля находится в нескольких километрах от продемонстрированной территории. В таких случаях после заключения договора и произведенной оплаты доказать что-либо очень сложно - нотариус оформляет продажу участка, указанного в госакте на право собственности на землю, а не того, который понравился покупателю. Чтобы избежать подобных ситуаций, будущий покупатель должен хотя бы примерно представлять простейшие схемы мошенничества и способы перестраховки от них.
По мнению юристов, при заключении договора купли-продажи земли необходимо внимательно изучать сопутствующие сделке документы. В первую очередь нужно проверить правоустанавливающие документы, в частности, госакт на право собственности на землю, который находится у продавца. В госакте должен быть указан адрес участка и наименование органа, его выдавшего. Также к нему прилагается план отвода делянки и указываются соседи, которые оставляют в документе свои подписи. Также необходимо сверить документы с кадастром, посмотреть схему участка, сверить его план с реальным местонахождением. Если есть сомнения, что он по площади не отвечает указанным в документах размерам, то нужно просто взять и перемерить его. Покупатель имеет на это право.
Обман может заключаться и в неправильно оформленных документах, ведь владельцу земли выдается только госакт. Остальные же разрешительные документы, подписанные, к примеру, лицами, не имеющими на это полномочий, остаются в землеустроительных органах. В итоге, нотариус заверяет договор купли-продажи по неправильно оформленным документам. По мнению юристов, если есть сомнения в достоверности документов, покупателю стоит поехать в соответствующий орган местного самоуправления и написать заявление, в котором следует уточнить, по какому адресу находится участок и кто является его собственником. Кроме того, необходимо попросить выдать оригинал госакта и подтвердить, действительно ли площадь делянки по такой-то улице, такого-то населенного пункта равняется площади, указанной в акте.
Правильно оформляем договор купли-продажи
При заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо обратить внимание на соответствие документа требованиям отечественного законодательства. В Земельном кодексе указывается, что такой договор обязательно должен содержать следующие данные:
- наименование сторон;
- вид договора (договор купли-продажи);
- предмет договора (описание земельного участка);
- документ, подтверждающий право собственности продавца на участок;
- сведения об отсутствии запрета на отчуждение участка;
- сведения о наличии либо отсутствии ограничений на использование участка по целевому назначению;
- цену договора;
- обязательства сторон соглашения.
В договоре необходимо также указывать порядок расчетов, экспертную оценку участка, ответственность сторон за ненадлежащее выполнение договора, случаи прекращения его действия. При этом стороны соглашения не вправе изменить целевое назначение и режим использования земельного участка, а также другие обязательные требования, предусмотренные законом. При продаже участка одним из супругов необходимо получить письменное согласие второго, если участок приобретался во время брака. Также желательно, чтобы продавец предоставил документы об отсутствии задолженности по плате за землю.
Несмотря на то, что передача земельного участка по договору купли-продажи прекращает правомочность предыдущего владельца, права и обязанности третьих лиц по отношению к наделу могут оставаться в силе. Сюда относятся залоговые обязательства (в том числе ипотека), сервитуты, аренда, другие ограничения и обременения.
Идем к нотариусу
Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора осуществляется нотариусом по месту нахождения земельного участка. Перед удостоверением сделки нотариус проверяет документы, подтверждающие право- и дееспособность сторон (паспорт, доверенность представителя), государственный акт на право собственности на землю, наличие прав третьих лиц на участок, а также иные необходимые документы.
После нотариального удостоверения и государственной регистрации договора необходимо обратиться в местный орган земельных ресурсов для перерегистрации права собственности на землю и получения нового государственного акта на имя покупателя (нового владельца).
Необходимо помнить, что до момента получения госакта нельзя приступать к пользованию земельным участком. Более того, без госакта невозможно будет получить разрешение местного совета на строительство каких-либо объектов недвижимости на этом участке.
Лучше перестраховаться
Чтобы исключить любую возможность обмана при заключении договора купли-продажи земли, юристы советуют будущим покупателям обращаться к их коллегам, специализирующимся на земельном праве. Они проверят правильность заполнения документов, изучат историю земельной делянки, сделают необходимые запросы и дадут консультацию относительно конкретного земельного участка. В то же время они не отрицают, что найти профессионала в земельной отрасли не так уж и просто.
Но даже если после заключения сделки выяснится, что документы были оформлены неправильно, юристы не рекомендуют паниковать. Они советуют покупателям написать заявление в суд о признании договора недействительным. В судебном порядке договор обжалуется и признается недействительным. Покупатель имеет право вернуть все уплаченные им деньги, а также получить компенсацию за моральный ущерб. Как правило, суды удовлетворяют такие иски. В случае, когда нарушения несущественны, например, если планы участка не совпадают на несколько квадратных метров, покупателю необходимо просто написать соответствующее заявление в кадастровый центр, выдававший этот госакт, и приложить к нему договор купли-продажи и другие документы.
Статью можно найти в нашей библиотеке |
