Жизнь под Киевом

2007-06-26

Девелоперы почувствовали спрос

Главными причинами спроса на коттеджи в городках специалисты называют улучшение материального положения среднего класса и рост цен на квартиры в Киеве. «Цена квадратного метра в Киеве растет фантастическими темпами, а качество остается тоже. Собственный же дом в городке с развитой инфраструктурой может дать людям за те же деньги более высокий уровень комфорта, безопасности и социальной однородности окружения», - рассказал в беседе с RRE директор

000 «БИКК» Николай Бондарь (коттеджный городок «Водограй»). Логично предположить, что семья, обладающая $300-400 тыс., отдаст предпочтение покупке коттеджа площадью 250-300 кв. м, чем заплатит ту же сумму за квартиру площадью 100-150 кв.м в многоэтажном «муравейнике». Заинтересоваться коттеджными городками застройщиков и девелоперов, таким образом, заставили абсолютно объективные финансово-экономические причины и точный расчет. Именно в этом сегменте специалисты прогнозировали самую высокую доходность, превышающую показатели рынка столичного жилья. Реальность превзошла самые оптимистические прогнозы. Спрос настолько велик, что большинство коттеджей раскупается сегодня еще до начала этапа строительства. «Основная причина значительного роста количества сделок на рынке коттеджного жилья за последние годы заключается в самом появлении такого продукта, как коттедж в поселках с организованной застройкой. До этой попытки создания подобного продукта, конечно, имели место, но они были единичны. Появилось предложение и именно оно, отчасти, сформировало спрос», - считает директор ДП «РЕД-Консалтинг» Илья Родионов. «Сейчас, в принципе, рынок коттеджных городков находится еще в стадии формирования. Само понятие о том, каким должен быть загородный поселок, только формируется. Большинство покупателей видят пока в коттеджах лишь «второе жилье» и жить за городом еще не стало для Украины нормой», - добавляет эксперт. Между тем, сегодня покупателям уже есть из чего выбирать. На рынке около 40 коттеджных городков уже построены либо находятся на стадии активного строительства. Строительство еще 10-20 городков девелоперы планируют начать в 2007 году. Объем рынка коттеджных городков к концу 2006 года составлял 630-650 тыс. кв. м. Аналитики рынка ожидают, что этот показатель в ближайшие три года, как минимум, утроится. Средняя цена на жилье в существующих и проектируемых городках составляет $1500 за 1 кв. м. При этом цены колеблются в достаточно широком диапазоне от $500 до $3 тыс. за 1 кв. м и зависят, прежде всего, от престижности и класса коттеджного городка.

Классификации нет, но на классы делят

Общепринятой классификации коттеджных поселков в Украине на сегодняшний день, к сожалению, пока нет. Участники рынка и аналитики, как правило, используют собственные схемы структуризации рынка коттеджей, исходя из основных параметров: удаленность от города и престижность направления; площадь коттеджа; площадь земельного участка; социальная инфраструктура коттеджного поселка; стоимость домовладения. При этом, в большинстве случаев, за основу всеми берется российская схема классификации.

Класс «элит». К этой категории обычно относят поселки с вооруженной охраной, расположенные в престижном направлении, в экологически чистой и живописной местности не далее 15 км от городской черты. Большое значение имеет окружение - современные коттеджи, владельцами которых являются люди с высоким уровнем дохода. Обязательно наличие развитой социальной инфраструктуры поселка (рестораны, бары, торговый центр или супермаркет с аптекой, детский сад, школа, спортивные площадки, теннисные корты, фитнесс-клуб, бассейн, благоустроенный пляж, медпункт и пр.). Размер коттеджей - от 450 кв.м. Площадь земельных участков не менее 20 соток. Стоимость таких коттеджей от $600 тыс., а земельного участка от $7 тыс. за сотку.

«Бизнес» класс. Поселки этой категории расположены не более чем в 30-ти км от Киева. Размер коттеджей - от 300 кв.м. Площадь земельных участков от 15 соток. Стоимость коттеджей от $250-800 тыс., а земельного участка $2,5-7 тыс. за сотку. Покупатели недвижимости «бизнес»-класса - люди, для которых в одинаковой степени важны и концепция поселка, и охрана, и служба эксплуатации, но при этом они всегда обращают внимание на соотношение цена/качество. Сегодня в «бизнес» - классе уже сформировались свои потребительские группы, поэтому специалисты выделяют подклассы коттеджных поселков: «бизнес» и «бизнес-плюс». В классе «бизнес-плюс», объединяющем недвижимость стоимостью выше $500 тыс., делается упор на архитектуру, на качество, и меньше на цену. «Эконом» класс. Сюда относят поселки, расположенные на расстоянии 30 км от Киева и далее. Размер коттеджей - до 300 кв.м. Площадь земельных участков до 15 соток. Стоимость коттеджей до $250 тыс. Средняя стоимость 1 кв. м. в коттеджах «эконом» класса - от $900 до 1100; «бизнес»- класса - от $1200 до 2000; «элит» - более $2000. В большинстве строящихся поселков не известна плата за услуги, предоставляемые его будущим жителям.

Господство бизнес – класса

На сегодняшний день большинство поселков можно отнести к классу «бизнес». «Эконом»- класс пока не представлен вовсе. К данной категории специалисты относят лишь широко разрекламированный поселок «Новая Богдановка» от ХК «Киевгорстрой», строительство которого только началось. «Эконом-класс не особо хотят строить, да и нет соответствующего спроса. Представитель среднего класса, покупающий загородное жилье, хочет иметь солидный дом, для себя и потомков. Плюс - смущает расстояние от города», - считает Николай Бондарь. Что касается элитного класса, то он тоже представлен достаточно скромно. Коттеджные городки, претендующие на данный статус, с большой натяжкой можно отнести к категории элитного жилья. Отстают как архитектура, так и дополнительные сервисы.

Географическая перспективность городков

Престижность и, соответственно, цена жилья в коттеджных городках под Киевом сильно зависят от направления. На сегодняшний день Обуховское направление за счет леса, близости к Днепру и удобных подъездных путей к Киеву ставшее районом первой коттеджной застройки, иссякает, поэтому застройщикам приходится искать другие варианты. Самые удобные трассы под Киевом - Житомирская и Одесская. Именно эти направления развиваются сегодня наиболее активно. Поскольку деловой центр Киева расположен на правом берегу Днепра, левый берег пользуется меньшим спросом.

Самым известным на рынке коттеджных городков эксперты считают поселок «Золотые ворота» в Конче-Заспе.

Сформировался этот поселок в середине 1990 гг. Единой архитектурной концепции в нем нет, однако, это элитный, хорошо развитый населенный пункт. Заметны также такие брэнды, как «Альбатрос», «Клим», «Соби», «Сосновый бор», «Романово», «Французский городок» на Обуховском направлении; Parque Ecologico - Бориспольское направление; «Ясноозерное». «Михайловский сад», «Водограй» - Житомирское направление, «Вышгородская Брама» -Вышгородское направление.

Ценовое ревю

Домовладения стоимостью свыше $800 тыс. (максимальная цена $2,4 млн) представлены в более чем 20 коттеджных поселках под Киевом. 90 % из них расположены в Обуховском, Житомирском и Бориспольском направлениях. Среди известных и дорогих городков можно выделить «Золотые ворота», Романово (таунхаусы), Вишневый городок. К менее известным можно отнести поселки Заповедный-1, Золоче, Французский городок, Днепровская волна, Зеленый гай. Самые дорогие, отдельно стоящие домовладения расположены в Конче-Заспе, стоимость пяти из них оценена в сумму от $3 до $10 млн. Цена земельного участка, если говорить о себестоимости строительства коттеджного поселка в относительных величинах, в общей смете составляет не более 10 %, порядка 50-55 % отводится под строительно-монтажные работы, 30-35 % - организация социальной инфраструктуры и прокладка инженерных коммуникаций, 5-10 % - проектные работы, управление и продвижение поселка. В денежном эквиваленте себестоимость строительства квадратного метра в отдельном доме составляет от $300 до 1 000/кв.м. Что касается коттеджных поселков возле других крупных городов страны, то, например, под Одессой в коттеджном городке «Марин Виллас», расположенном рядом с морем, при стоимости 1 кв. м дома примерно $1 тыс., сотка земли обойдется почти в $10 тыс. В городке «Люстдорф» дом площадью не менее 300 кв. м с учетом земли будет стоить от $1,2 тыс. за 1 кв.м. Под Днепропетровском в самом большом в стране (более 1000 индивидуальных домов) коттеджном городке «Золотые ключи» 1 кв. м дома с учетом земли стоит $1 тыс. Под Донецком в поселке «Хорошово» за 1 кв. м коттеджа придется выложить около $1,2 тыс., стоимость земли входит в цену.

Под Евпаторией «квадрат» коттеджа в городке «Южная симфония» с учетом земли будет стоить от $1,5 тыс. Самые дешевые коттеджи под Днепропетровском - от $1 тыс. с землей Элитные коттеджи под Киевом обычно тянут на $0,8-3,5 млн.

Артур Федорчук

Источник: Ревю Real Estate обзор недвижимости №5 май 2007

http://www.zemli.com.ua/library/stats/info-1030.html

Пользователям

Рассылка объявлений

Вниманию продавцов земли!

Статистика портала

Наши партнеры

Жизнь под Киевом

Тип использования

Площадь

Стоимость

Области

+38 (044) 331 2859 info@zemli.com.ua			©2006-2011. Все права защищены. Земли Украины - портал земельных вопросов Разработка и поддержка: Virtual Office Хостинг предоставлен tuthost.com